广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号    2018-3-30

　　《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》已经审议通过，现予以发布。本公告自2018年5月1日起施行。

　　特此公告。

广西壮族自治区地方税务局

2018年3月30日

广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

　　第三条 纳税人应当向主管税务机关如实申报应缴纳的土地增值税税款，对申报的真实性、准确性、完整性、合法性负责。

　　第四条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第五条 本办法所称主管税务机关，是指房地产开发项目所在地的县（市、区）级地方税务局、税务分局（所）以及自治区地方税务局直属税务分局、钦州保税港区地方税务局。

　　第二章 项目管理

　　第六条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目第一份《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目清算单位确认表》（附件1），同时提供以下书面资料：

　　（一）房地产项目立项批文。

　　（二）国有土地使用权出让（转让）合同、土地使用权证或不动产权证书。

　　（三）建设用地规划许可证。

　　（四）建设工程规划许可证。

　　（五）建设工程施工许可证。

　　房地产开发项目涉及保障性住房项目的，纳税人还需提供政府主管部门制发的相关文件。

　　第七条 主管税务机关应在收到纳税人提交的《土地增值税项目清算单位确认表》之日起30日内确认清算单位并告知纳税人。纳税人在收到《土地增值税项目清算单位确认表》30日内，根据主管税务机关确认的清算单位填报《土地增值税项目登记表》（附件1-1），办理土地增值税项目信息登记。

　　清算单位应以县（市、区）级（含）以上发展改革部门下达项目立项（核准、备案）文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据。

　　纳税人分期分批开发的项目，根据实际情况确定清算单位。

　　第八条 项目同时涉及多种房产类型的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三大类别。

　　纳税人转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征和清算。

　　配套设施是指有偿转让产权的车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产。

　　第九条 主管税务机关应对房地产开发项目实施项目管理，根据纳税人报送的资料，按项目分别建立档案、设置台账，同时重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十条 纳税人在项目开发过程中，应将预售、竣工等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

　　（一）销（预）售商品房环节：纳税人在取得商品房销（预）售许可证时，应在30日内将销（预）售许可、备案价格和销售合同样本等资料向主管税务机关报备。

　　（二）竣工验收备案环节：纳税人应在完成项目竣工验收(备案)手续后30日内，向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

　　（三）取得房地产权属证明环节：纳税人在取得商品房权属证明后30日内，向主管税务机关报送以下资料：

　　1．建设工程竣工结算资料。

　　2．测绘成果报告及附件。

　　第十一条 房地产开发项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高，自变化之日或特殊情况发生之日起30日内应向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

　　工程造价偏高的特殊情况包括以下情形：

　　（一）地质勘察不充分造成实际地基承载力与设计的结构物不符、施工过程中发现地下溶洞造成结构物基础类型改变，或者造成安全事故。

　　（二）设计原因、工程变更、材料价格上涨造成工程造价大幅增加。

　　（三）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、设备的毁损。

　　（四）主管税务机关认可的其他情形。

　　第十二条 各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。

　　第三章 预征管理

　　第十三条 房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

　　应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

　　公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。

　　第十四条 纳税人以其他方式取得转让房地产的收益，按第十三条的计算方法预缴土地增值税。

　　第十五条 保障性住房暂不预征土地增值税。

　　第十六条 纳税人清算申报之日起至收到土地增值税清算审核结果之日止，纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税。

　　第十七条 纳税人应按月预缴土地增值税，填制《土地增值税纳税申报表》，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款，并报送销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

　　第四章 清算管理

　　第一节 清算实施

　　第十八条 土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

　　第十九条 清算方式包括查账征收和核定征收两种方式。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式原则上保持一致，具体由主管税务机关确定。

　　土地增值税清算应坚持查账征收为原则，核定征收为例外。

　　第二十条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第二十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。

　　（二）取得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

　　（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县（市、区）级地方税务局局长批准的。

　　第二十二条 第二十条、第二十一条中所称的竣工是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（二）开发产品已开始投入使用(包括交付购买方)。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第二十三条 符合本办法第二十条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。

　　符合本办法第二十一条规定的可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》并附清算资料清单（附件2）。纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内按规定提供清算资料，办理清算申报。对于确定暂不清算的项目，主管税务机关应做好动态管理。

　　第二十四条 纳税人进行清算申报时，应向主管税务机关提交清算资料清单及下列纸质资料，制定目录，装订成册：

　　（一）《土地增值税纳税申报表》及其相关附表（附件3）。

　　（二）企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明（附件4）。主要内容包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（三）纳税人委托中介机构代理的，还应报送中介机构出具的报告。

　　（四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、协议、《国有土地使用权证》、不动产权属证书或者登记证明。涉及拆迁安置的，提供拆迁公告、拆迁（回迁）合同、支付凭证、个人签收花名册或签收凭证。

　　（五）合同成本清单。项目工程建设合同及其价款结算（书）单。项目竣工决算报表和有关账簿、竣工验收证明。工程结算审核报告。

　　（六）房屋测绘成果报告及附件。《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊有关的证明资料。

　　（七）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料。

　　（八）其他资料，如立项批准文件、规划设计、土地取得和开发、建筑工程许可文件、预（销）售许可文件、商品房权属证明等与房地产开发相关的资料，纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的，不需重复报送，但企业需留置备查。

　　（九）与清算项目相关的会计账簿（电子版）。

　　税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信的，可要求纳税人限期进行说明或补充其他与清算有关的证明资料。

　　纳税人报送税务机关的上述资料，须加盖公章。报送资料为复印件的，应加盖“复印件与原件一致”印章。

　　第二十五条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且资料齐全的，予以受理。对符合清算条件但资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。

　　主管税务机关已受理清算申报的，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面一次告知。

　　第二十六条 纳税人办理清算申报手续时，应缴纳申报的税款。经主管税务机关审核，清算结果为多缴税款的，由纳税人提出退还申请，税务机关按有关规定处理。

　　普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税的，纳税人应在办理清算申报时，附送免税申请报告等材料办理免税备案。

　　第二十七条 主管税务机关应在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起180日内完成清算审核。如有特殊情况无法在规定时间内完成审核，经县（市、区）地方税务局批准,可延期完成，并书面告知纳税人。

　　上述期限不包含纳税人应主管税务机关要求补充资料的时间和主管税务机关（或纳税人）需要委托中介机构对房地产转让价格、扣除项目金额进行评估所需的时间。

　　第二十八条 主管税务机关在受理纳税人报送的土地增值税清算申报资料后，按以下程序进行审核：

　　（一）核实清算单位。

　　（二）核实项目各类型房产面积。采用实地核查结合房产实测报告的审核方式，核实项目各类型房产面积与纳税人申报的面积是否一致，确定项目房产总建筑面积、总可售建筑面积，各类型房产建筑面积、可售、已售、未售及出租自用建筑面积，确定成本费用分摊比例。

　　（三）核实房地产收入。对各类型房产收入进行审核，对有差异的按相关政策进行调整。

　　（四）核实扣除项目金额。对成本费用及与转让房地产有关的税金进行审核，对不符合规定的扣除项目金额进行调整，确定允许扣除的成本费用总扣除项目金额。

　　审核人员对上述（一）至（四）项内容审核过程中，应针对存在的事项和问题进行详细记录，形成工作底稿（附件5）。

　　（五）计算土地增值税税款：

　　1．计算已售各类型房产的扣除项目金额。根据审定的允许扣除的总扣除项目金额、总可售建筑面积及成本费用分摊比例等数据在各项目、各期、各类型房产间对共同成本费用进行分摊计算，审定各项目、各期、已售各类型房产成本费用扣除项目金额。

　　2．计算土地增值税应纳税额。根据审定的各项目、各期、已售各类型房产收入、成本、面积等数据，分项目分期分房产类型计算应纳土地增值税。

　　3．与纳税人申报资料、预缴税款数据进行比对，计算应补（退）土地增值税。

　　（六）将初审情况（附件6）书面告知纳税人，充分听取纳税人提出的意见，经主管税务机关集体合议，并做好记录。

　　（七）撰写土地增值税清算审核报告（附件7）。

　　（八）形成土地增值税清算审核结果。

　　第二十九条 主管税务机关填制《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。纳税人应按照主管税务机关确定的期限补缴土地增值税，逾期未缴纳的按日加收滞纳金。

　　第二节 收入确认

　　第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　第三十一条 主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

　　（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　（二）纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

　　（三）因转让房地产而收取的定（订）金、违约金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应并入房地产转让收入。

　　（四）因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

　　第三十二条 纳税人将本项目房地产用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、安置回迁户、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

　　（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。

　　第三十三条 纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，税务机关参照本办法第三十二条确定计税价格。

　　对房地产转让价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：

　　（一）法院判定或裁定的转让价格。

　　（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格。

　　（三）政府物价部门确定的转让价格。

　　（四）有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系。

　　（五）主管税务机关认可的其他合理情形。

　　第三十四条 纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，其面积计入相应房产类型可售建筑面积。

　　第三节 扣除项目

　　第三十五条 房地产开发项目的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除。

　　第三十六条 开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：

　　总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积

　　房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。

　　第三十七条 扣除项目金额的计算分摊方法：

　　（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

　　（三）税务机关确认的其他合理方法。

　　第三十八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

　　（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。

　　（二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。

　　纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

　　（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

　　（四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

　　（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。

　　第三十九条 在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列原则：

　　（一）经济业务应当是真实发生，且合法、相关的。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

　　1．支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　2．支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

　　3．支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

　　4．符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　5．财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（五）纳税人支付的罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

　　第四十条 除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　1．以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　2．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

　　3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。

　　4．纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。

　　（二）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　1．拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

　　2．纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照本办法第三十二条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　3．纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第三十二条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（三）前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“七通一平”等前期费用。

　　（四）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　1．纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

　　2．纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　3．纳税人应确保所取得发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

　　4．纳税人自购建筑材料时，自购建材成本不得重复计算扣除。

　　（五）纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可计入房地产开发成本。

　　1．纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

　　2．纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

　　（六）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　（七）公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等为公共事业建造的公共设施。按以下原则处理：

　　1．建成后产权属于全体业主所有，符合以下情形的，其成本、费用可以扣除。

　　（1）法律法规规定属于全体业主所有的，纳税人应提供移交全体业主的相关证明材料。

　　（2）经人民法院裁决属于全体业主共有的，纳税人应提供人民法院裁决文书和移交给全体业主的相关证明材料。

　　（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有的，纳税人应提供移交给全体业主的相关证明材料。

　　（4）税务机关认可的其他情形。

　　2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

　　（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

　　3．建成后有偿转让并取得产权的，应计算土地增值税收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让但未取得产权的，不计算土地增值税收入，不扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。

　　4．纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　5．纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。

　　（八）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　1．行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

　　2．开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的开发间接费用，全部作为房地产开发费用扣除。

　　（九）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　第四十一条 纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理：

　　（一）纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。

　　（二）纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。

　　第四十二条 单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理：

　　（一）主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除。

　　（二）主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第四十三条 房地产开发费用是指开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按以下原则处理：

　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　（三）纳税人既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

　　（四）纳税人向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

　　（五）纳税人为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于该项目开发产品最后一份竣工证明材料报备前发生的，计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。

　　（六）纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

　　第四十四条 与转让房地产有关的税金，包括在转让房地产、土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

　　第四十五条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

　　第四十六条 取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十七条 取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）开发土地的成本。

　　（三）加计开发土地成本的20%。

　　（四）与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十八条 从事房地产开发的纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

　　（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）改良开发未竣工房地产的开发成本。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）转让房地产环节缴纳的有关税金。

　　（五）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%。

　　第四十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联方交易是否符合独立交易原则。

　　第四节 核定征收

　　第五十条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，不得提前核定。

　　核定征收时应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定的方法或者其他合理的方法进行测算，结合清算申报时各市地方税务局确定的核定征收率，从严、从高确定核定征收率。

　　第五十一条 纳税人有下列情形之一的，税务机关可实行核定征收：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　（二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的。

　　第五十二条 纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的按照本办法第三十二条、第三十三条执行。

　　单位建筑安装工程费明显偏高且无正当理由的按照本办法第四十二条执行。

　　第五十三条 符合核定征收土地增值税条件的，按下列程序进行：

　　（一）审核人员填制《土地增值税清算核定征收方式认定表》（附件8），报主管税务机关负责人批准。

　　（二）向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人进行核定征收的理由和依据，认真听取纳税人的有关陈述和意见。

　　（三）审核人员对房地产项目开展核查，撰写核查报告。

　　（四）主管税务机关对初审结果进行集体合议，并做记录。

　　（五）向纳税人送达《税务事项通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第五章 后续管理

　　第五十四条 主管税务机关作出清算审核结果后，纳税人转让的房地产（以下简称“清算审核后再转让房地产”），按以下规定办理：

　　（一）清算审核后再转让房地产的纳税人应在每月终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。

　　（二）清算审核后再转让房地产应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（三）清算审核后再转让房地产扣除项目金额按清算审核结果确认的普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

　　单位建筑面积成本费用=清算审核时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

　　上述“清算审核时的扣除项目总金额”不包括与转让房地产有关的税金。

　　（四）清算审核后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

　　（五）清算审核后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20％的普通住宅，免征土地增值税。增值率超过20％的，应征收土地增值税。

　　（六）实行核定征收的，核定后再转让的房地产，按核定时确定的核定征收率计征土地增值税。

　　（七）清算审核后再转让房地产的，应缴土地增值税按照清算时的方式计征。

　　第五十五条 清算审核期间转让房地产的按规定的预征率进行预征，清算审核结束后，扣除项目金额按本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算调整。具体计算公式按本办法第五十四条第三款规定执行。

　　第五十六条 因下列原因，纳税人自收到清算审核结果之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

　　（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的。

　　（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的。

　　（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。

　　（四）其他合法合理原因。

　　第六章 风险管理

　　第五十七条 各级税务机关应当加强土地增值税风险管理，依托现代化信息技术，对土地增值税管理的风险点进行识别、监控、预警，做好风险应对处置工作。

　　第五十八条 各级税务机关应当根据国家税务总局、自治区地方税务局关于税收风险管理的总体要求以及财产和行为税风险管理工作的具体要求开展土地增值税风险管理工作。

　　第五十九条 主管税务机关应从项目立项开始，针对土地增值税征管薄弱环节和税收风险点，坚持问题导向，创新工作方式，逐步建立土地增值税风险管理模型，分别采取风险提醒、调查巡查、纳税评估、税务审计、反避税调查等措施，对发现的税收风险点进行核实反馈，并挖掘利用其他涉税信息，努力提高风险纳税人的税法遵从行为。

　　第七章 稽查衔接

　　第六十条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中发现有以下情形之一的，应责成纳税人改正或者说明理由，纳税人拒绝改正、说明理由或作出承诺的，主管税务机关按程序出具审核意见后，再移交稽查部门处理。

　　（一）有初步证据证明涉嫌偷税行为的。

　　（二）不配合清算审核，拒绝提供合法、有效举证资料或提供举证资料不真实、不完整，涉及税额较大的。

　　（三）涉及发票的违法行为，达到刑事立案标准的。

　　（四）法律、法规规定其他需要移送的情形。

　　第六十一条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知主管税务机关。

　　第六十二条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应中止清算审核。中止清算审核后，待稽查完毕后重新进入清算事宜。

　　第六十三条 稽查部门对已清算项目土地增值税进行检查时，不应改变主管税务机关确定的清算单位、清算方式、分摊方法。

　　第八章 法律责任

　　第六十四条 对未按预征规定期限预缴税款，或者土地增值税清算后未按规定期限补缴税款，或者未按后续管理规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从限定缴纳税款期限届满次日起，按日加收滞纳金。

　　第六十五条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算申报和报送清算资料的，主管税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

　　第九章 附则

　　第六十六条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

　　第六十七条 凡以前规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法实施前已收到主管税务机关清算受理通知书的土地增值税清算项目，仍按原相关规定处理。

　　附件：1．土地增值税项目清算单位确认表.doc

　　2．土地增值税清算资料清单.xls

　　3．土地增值税纳税申报表及其附表.xls

　　4．企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明(参考文本）.doc

　　5．税务机关清算事项工作底稿.doc

　　6．土地增值税清算审核意见书.doc

　　7．土地增值税清算审核报告（参考文本）.doc

　　8．土地增值税核定征收认定表.xls

关于《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法》解读稿

　　一、制定背景及目的

　　土地增值税对于规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益起着重要作用。房地产项目开发周期长、专业性强、涉税资料繁多以及土地增值税税制设计复杂的特点，给房地产开发项目的土地增值税管理带来困难。为进一步明确政策执行口径、明晰操作流程，进一步优化税收环境、提升税收治理能力和服务水平，我们根据现行土地增值税相关规定，结合广西房地产市场现状，在充分调研和广泛征求有关方面意见的基础上，制订了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法》（以下简称《办法》）。

　　二、主要内容

　　（一）第一条，明确了本办法的制定依据。

　　（二）第二条，明确了本办法的适用范围。

　　（三）第三条、第四条和第十八条，明确了征纳双方在土地增值税征收管理过程中的责任，强调纳税人是土地增值税申报、清算的主体，应对申报的真实性、准确性、完整性和合法性负责；强调税务机关应加强管理、优化服务，按规定对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核的职责。

　　（四）第六条、第十条、第十七条和第二十四条明确房地产开发全过程纳税人应报送的具体材料和时间节点，其中：第六条明确纳税人项目登记环节所需报送的资料；第十条明确纳税人在销（预）售商品房环节、竣工验收备案环节和取得房地产权属证明环节所需报送的资料；第十七条明确纳税人在预征申报环节所需报送的资料；第二十四条明确纳税人在清算申报环节所需报送的资料，同时，为减轻纳税人报送材料的负担，第二十四条还明确纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的材料，在清算申报时不需再重复报送。

　　（五）第八条，明确房产类型分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，车库（位）、杂物房等配套设施统一按其他类型房地产进行预征、清算和核定。转让车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产取得收入，发生产权转移取得产权证明的，应按规定征收土地增值税；虽取得收入但未取得产权证明的不征收土地增值税。

　　（六）第十一条，明确了需向税务机关及时报告的可能导致工程造价偏高的特殊情形。房地产开发跨度时间长，在项目建设过程中发生特殊情况导致工程造价偏高，清算时现场无法还原、证据可能灭失，因此，应及时报告并提交相关材料，便于税务机关实地核查。

　　（七）第十五条，明确暂不预征土地增值税的范围。为促进保障性住房的有效供给，将暂不预征土地增值税的范围由廉租住房、经济适用房调整为保障性住房。保障性住房范围与《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知》（桂政办发〔2013〕77号）的规定保持一致，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房（含城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区、侨区危房和城中村改造，以及旧住宅小区危房改造等方式建设的保障性住房）。

　　（八）第二十三条、第二十五条对清算申报受理、清算审核实施作了进一步规范和细化，明确清算申报受理的程序和要求。

　　（九）第二十六条、第二十九条明确清算申报时缴纳税款的时间，强调了纳税人办理清算申报时应结清自行清算应补缴的税款，清算审核结束后按主管税务机关确认的清算审核结果和规定期限办理补退税手续；。

　　（十）第二十七条和第二十八条明确税务机关实施清算审核的期限和程序。

　　（十一）第三十三条“纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的”和第四十二条“单位建筑安装工程费明显偏高的”，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”,对交易双方的成交价格在市场价基础上设置了30%的浮动比例，超出此浮动比例即可认定交易价格不合理。因此，比照上述规定以30%作为认定纳税人转让房地产的成交价格“明显偏低”和建筑安装工程费“明显偏高”的比例。

　　（十二）第三十九条、第四十五条行政事业性收费、政府性基金、代收费用扣除按以下原则把握：

　　1.凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。

　　2.凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

　　3.判断某项行政事业性收费是否属于代收费用应以县级（含）以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。

　　（十三）第四十条第一款第3项，房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取得土地使用权的成本。“与本项目有关的证明材料”：一是约定或注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出让公告》；二是与本项目存在关联关系的直接依据（如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等）和县级以上（包括县级、市辖城区）人民政府的正式文件。对于不满足上述条件的本项目建设用地边界外的市政建设支出，包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的支出，不得计入本项目扣除金额。

　　（十四）第四十条第三款，“七通一平”是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃（煤）气、通热力以及场地平整。

　　（十五）第四十一条，明确对营销设施扣除的具体处理方法。对于纳税人修建售楼部、样板房等营销设施的成本扣除，按主体内修建、主体外修建、利用规划配套设施修建三种不同情形区分处理。其中，该条所称“主体内修建”是指在清算项目的楼宇内修建的情形，所称“主体外修建”包括在清算项目内楼宇之外修建建筑物的情形和在清算项目外修建的情形。对于允许纳税人在开发成本中列支的修建售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，不包括售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出，但相关资产如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，或者拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其购置性支出允许计入开发成本扣除。

　　（十六）第四十四条，明确“与转让房地产有关的税金”的内容。营改增后房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　（十七）第五十条，明确采取核定征收清算方式的时点必须是在土地增值税清算时，不得提前核定。

　　（十八）第五十一条，明确采取核定征收清算方式的范围。

　　（十九）第五十三条，明确核定征收清算方式的流程，对房地产项目采取核定方式清算需经主管税务机关负责人审批方可核定，审核人员不得未经批准自行对房地产开发项目进行核定。

　　（二十）第五十条、第五十四条第(六)项明确核定征收率的适用。清算时核定征收率应按清算申报时各市地方税务局确定的核定征收率执行，核定后再转让房地产的核定征收率按销售当期各市地方税务局确定的核定征收率执行。

　　（二十一）第五十四条、第五十五条明确清算审核结果出具后的后续管理问题。

　　（二十二）第五十六条，明确纳税人申请调整清算审核结果的条件、期限和程序。

　　（二十三）第六十条、六十一条、六十二条、六十三条，明确征管与稽查的衔接问题，稽查部门可以对主管税务机关审核完毕的已清算项目土地增值税进行检查，对检查发现的问题按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。对符合移交稽查部门处理的情形，按照《自治区地方税务局关于印发〈税收征管与稽查业务衔接协作办法（试行）〉的通知》（桂地税发〔2015〕20号）相关规定进行移送。

　　（二十四）第六十七条，明确了实施时间。考虑到土地增值税清算工作量大、手续复杂，为减轻纳税人负担，本办法生效前已收到主管税务机关清算受理通知书的土地增值税清算项目，仍按原相关规定处理。