房地产开发项目目标成本管理分析

摘要：目标成本管理是现代企业根据市场及企业自身状况进行的一种全过程全动态的成本管理方式，对房地产企业来说，加强项目目标成本管理，可以理清利润成本管理，有效控制成本，能够为项目决策提供有效依据，因此，是值得房地产开发项目借鉴的一种成本管理方式。　　关键词：房地产；目标成本；成本控制　　目标成本法来源于成本企划，融会了目标管理的思想。目标成本是企业一项重要的经营管理目标，它既是一个目标概念，又是一个成本概念。作为目标概念，它是目标的一种具体形式，是企业预先确定的在一定时期内所要实现的成本目标，即想要达到的成本水平、数值或指标。它一般包括三个相互联系的方面：目标成本额、单位产品成本目标和成本的降低目标。作为成本概念，它是为实现特定经济目的而发生的资本耗费，是内涵和外延扩大了的成本概念，是一种经营管理型成本。可见，目标成本既有目标的属性，又有成本的属性，是二者的统一。　　一、目标成本管理的基本模式　　按照全面完整的目标成本管理体系的要求，基本流程应该包括以下几个部分：　　1．目标成本的制定。目标成本管理，首先是制定成本目标，按照科学性原则，充分掌握资料。在充分掌握资料的基础上，进行加工处理，形成对决策有用的资料；然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行的标准。　　2．目标成本的分解。目标成本制定后，要结合企业的实际情况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，成为各部门的责任成本，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个生产期间的成本控制底线。　　3．目标成本的控制。目标成本管理体系的核心在于控制，这里的控制是指在项目成本形成的过程中，为降低成本，达到预期的成本目标，所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。它包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。　　4．目标成本的分析和考核。目标成本分析包括事前的预测分析、事中的控制分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防控制、过程控制、反馈控制以及考核评价提供充分客观的依据。根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任者，按照目标责任制的要求和标准进行评价和逐级考核，肯定成绩发现不足，为进一步加强目标成本管理创造条件。　　上述几个方面构成了目标成本管理的基本模式。　　二、房地产企业开发成本构成　　要对房地产开发项目的成本进行有效控制，必须清楚开发成本的构成和各种成本发生的阶段。房地产企业开发成本总的来说一般包括以下几项：　　1．土地获得价款，指的是为取得土地开发使用权而发生的各项费用。主要包括以下内容：政府地价及市政配套费、合作款项、拆迁补偿费等。　　2．开发前期准备费，指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计费、报批报建增容费、临时设施费等。　　3．主体建筑工程费，指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费等。　　4．主体安装工程费，主要包括：室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费等。　　5．社区管网工程费，主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费等。　　(续致信网上一页内容)　　6．园林环境工程费，指项目所发生的园林环境造价，主要包括：绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费等。　　7．配套设施费，指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。　　8．开发间接费，指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。　　三、房地产开发项目目标成本管理流程　　目标成本管理运用到房地产开发项目上一定要遵守市场导向原则、顾客满意原则、全面管理原则、成本效益观以及源流管理原则，这样才能达到预期的目的。　　（一）目标成本的制定　　目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。　　具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。　　（二）目标成本的优化　　房地产开发项目的规划设计阶段一般可分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个小阶段。除了概念设计之外的其他三个小阶段要分别确定具体技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。所以在方案设计、初步设计和施工图设计完成之后均需要对开发项目的目标成本进行优化。　　设计阶段是开发项目目标成本控制最重要的阶段。设计阶段房地产开发项目目标成本控制的关键工作有以下几点：第一，在进行委托设计时，要全面贯彻项目决策的精神，向设计单位说明项目的质量（包括品位）和成本两方面的要求。第二，通过成本测算，进行价值功能比的分析。第三，通过对设计方案的审查与分析，要求进一步优化目标成本。　　在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定项目的准确定位。设计部编制《建设项目综合经济指标表》，主体建筑安装费以此表为依据，并根据测算基础，形成《方案设计阶段的成本控制建议》。实施方案确定后，对项目成本测算进行细化和修订，作为最终的目标成本。　　（三）目标成本的分解　　目标成本的分解有纵向分解和横向分解，目标成本的纵向分解指的是根据开发项目的形成过程，按照成本核算科目将开发成本进行逐级的分解。目标成本的横向分解指的是在开发项目目标成本纵向分解的基础上，按照企业各部门业务和管理职能的不同，将目标成本纵向分解的末级科目具体分解落实到各个相应的责任主体，横向分解的过程实质就是目标成本的责任分解的过程。如，将甲供材的成本划归到采购部，就是横向分解的二级分解，同时分解之后甲供材的目标成本就成了采购部的责任成本。　　目标成本的分解应根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段。责任分解到部门后，还要制定详细的成本控制的要点。　　对于纵向分解来说，主要是依据企业内部形成的成本核算科目的层级和具体的成本核算科目。分解的原则是开发项目的目标成本必须分解到最末级的成本核算科目。房地产开发项目有裙楼、公寓、写字楼及商业街等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期由高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。　　参考文献　　[1]邹伟．浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段[J]．武汉建设，2006，（3）．[2]林彩金．论目标-作业成本管理模式的优化实施[J]．现代商贸工业，2008，（10）．