房地产企业的审计过程

背景介绍：A集团公司隶属于国资委，属于某行业大型垄断集团，年销售收入1000亿左右，下设20多个区域集团公司，每个集团公司下设20家左右法人单位，涵盖餐饮、旅游、商贸、房地产、物流、报关代理、广告传媒、不动产出租等行业。　　我是一家普通会计师事务所的普通注册会计师，经常配合A集团审计部工作，除了房地产行业外，其他行业都接触过。本次工作对B区域集团进行审计，按照审计分工，审计组中每个人负责一个或两家企业的审计工作，可以对企业的财务管理、经营管理等方面自由发表意见，审计组将每个人发现的问题进行汇总就是B区域集团审计报告的主要内容。本次工作我的分工是一家C房地产公司，另外协助审计组长对有些问题的定性，预计工作时间4个星期（周六、日休息）。A集团审计部对下属企业的审计，不像注册会计师的年报审计那么规范，即使有个审计方案，其内容皆为泛泛之谈，大家都不重视。由于审计部对每个内部审计人员的工作质量没有建立考核制度，即使出现了比较大的审计风险，只要具体负责的审计人员人际关系不是很差，一般不会追究其审计责任，因此审计质量全靠具体审计人员的责任心、专业技能以及审计组长的认真程度，每个人的审计质量参差不齐，很多情况下，只要你表现的很认真，也就是年轻人说得会装，那你就是认真的。内部审计最难的地方是如何处理好和被审计单位的关系，毕竟都是吃A集团饭的，被审计单位对你客客气气的，你又没有什么质量考核，如果不是风险很大的事情，你不给面子，A集团总部的一些人会给面子，甚至审计部的领导会给面子，你又何苦呢。话虽然这么说，审计也不是糊弄一下就完事的，毕竟A集团新来的主管审计的副总对审计报告的质量还是很关注的。闲话少叙，下面是第一个星期的工作总结，由于比较匆忙，考虑被审计单位的商业秘密，加之文字能力有限，有些内容表述的不是很清楚，等这个项目全部结束之后也许会修改完善。其实，我总结的目的，主要不是技术方面的得失，而是想将如下东东记录下来：　　一个人在复杂的环境以及毫无房地产行业从业经验的情况下如何进行审计；我的真实想法是什么；我将如何克服人性的弱点进行工作；国企是否奇葩，每个国企的人如何应对审计提问等等方面。　　C房地产公司从2012年末左右，花了1.5亿左右购买了一块净地，盖了8栋楼，每栋楼30层左右，截至审计日还有一些尾房没有销售出去（为了保密，C公司的一些资料和数据和实际有出路）。　　第一天的工作：要求被审计单位提供财务资料，以及合同、经营资料。将财务账套信息导入审计软件后，简单看了看财务核算信息，记下了一个疑问。同时通过视野网站房地产板块、百度了一些房地产方面的经营知识。中间还要和应付被审计单位相关人员套近乎，当然，我是尊敬他们的，大家都是混口饭吃不容易，非原则问题我是不会追根刨底的，原则问题我如实记录，交给审计组长处理，我不留私心，也没有私心，我就是出卖劳动力的，否则A集团审计部对我工作不满意，少雇佣我，我就少了一块业务，少收一些银子养家糊口。　　第二天的工作：随机审阅了6月份的所有会计凭证以及部分合同，记下了几个疑问。　　第三天的工作：梳理了自己的疑问，试探地和该公司财务部长聊天，谈了谈建筑面积、可售面积、不可售面积、房屋单位成本的计算方法，预售情况、销售情况（集团内部职工购买情况，车位销售情况）、销售代理费情况、销售单价等情况，目的是对被审计单位的经营情况有点了解。通过聊天，感觉财务部长是个比较实在的人，印象较好。　　第四天的工作：被审计单位的资料一点也没看，但结合前几天了解的该房地产企业的经营实际，恶补了一些房地产行业的会计和税法知识，参考书籍如下：　　《房地产开发企业纳税实务与风险防范》（樊剑英编著，大连出版社）；《房地产开发企业会计与纳税实务》（李曙亮等编著，大连出版社）；《房地产企业全程会计操作实务》（段九利著，中国市场出版社）；《企业所得税管理操作指南（2009年版）-房地产业》（国家税务总局编，中国税务出版社）；《房地产企业所得税稽查实务与案例》（蔡少优著，中国市场出版社）。　　这些书籍的内容比较全面，但是由于被审计单位只在一块地通过一期开发了一个楼盘，形成了8栋楼（底铺有商网），一个地下车库、一个准备经营的农副产品市场，一个社区用房等，比较简单，因此只是看了这些书籍中和被审计单位相关的知识点。　　第五天的工作：结合前四天的工作和前面书籍的学习，将自己的疑问正式形成35个审计查询书，交给了财务部长，要求逐个回答查询书的内容，回答完毕的查询书，可以电子邮件传给我，没有必要跑来跑去的送给我。　　出于保密需要，查询书的内容我就不介绍了，但是将我写查询的目的简单说说。　　通过合同和财务明细账信息，我有几个疑问，所以发了查询书，要点如下：　　1、  诚意金、预收账款收取的时间比较早，在没有预售许可证的情况下进行预售，存在被政府相关部门处罚的风险，虽然很多房地产企业都这么干。　　2、  开发项目前期过程中支付了A集团所属的但不是B区域集团的一些单位类似于动迁补偿、工程还建支出大约1000多万，净地取得的土地使用权，貌似不合理。　　3、  销售代理费按照销售收入的3%支付，但是包括了集团内部职工买房款大约8000万，大约240万的销售代理费是否没有必要支付。车库的还需要委托代理销售吗？代理销售的公司注册资本很低，成立时间几乎和该开发项目预售时间差不多，他们是一家有经验的销售代理商吗？销售代理业务在为什么企业的三重一大记录中没有记录呢？该业务进行了招标吗？等等很多疑问。　　4、  支付给项目前期和后期的咨询费的依据充分吗?将近1000万的咨询费合理吗？咨询方成立时间和项目开发时间几乎相同，经济性质为个体户，有能力提供咨询吗？是招标确定了咨询方吗？是否套取资金用于不可言说的费用，有何风险？　　5、  将近3000万元开发成本的农贸市场转给了B集团下属的一家企业经营，不是视同销售吗？有何税务风险呢？为什么不合理进行税务筹划，自用节税呢？有何必要所谓无偿划给B集团另一个独立法人还不纳税呢？决策的依据是什么，决策时考虑税务风险了吗？　　6、  地下车库的产权属于业主委员会吗？如果属于业主委员会，企业收取租金的风险是什么呢？自己建造地下车库，但还支付异地人防费，是否还有更好的处理方法呢？比如车库可以满足人防的需要，经过和政府沟通，是否可以呢?产权属于政府的人防地下车库，出租收入属于谁呢？这样是否避免和业主产生纠纷呢？　　7、  开发产品的单位成本不是按照可售面积计算，理论上少结转的成本真的是调节利润的需要吗？如果不是，有何风险？　　8、  即将清算的土地增值税有何风险，企业有研判吗？有方案吗？简单计算已经预交了土地增值税大于将清算的土地增值税，依据足吗？　　9、  诚意金没有计入预交所得税，有何风险？　　其余26个查询书的内容略。　　总之，这些查询书，前面的书籍中都有答案，等以后我会慢慢道来。　　下周工作的主要内容：　　现场，现场还是现场。　　我要将该房地产公司开发的小区看个清清楚楚，明明白白。已经销售的要看看装修情况，看看电表情况，看看房屋出租情况，看看售楼处情况，看看没有出售的房屋情况，了解物业的情况，看看农贸大市场的情况，看看地下车库的情况，看看公共配套设施，单独可以转让的设施长什么样，看看社区，看看绿化，看看自行车棚，看看咨询公司，销售公司。总之，将一些书上的间接知识结合该公司的实际，对照审计。