房地产项目的效益审计

　　随着《企业国有资产法》的出台，国务院国资委和各地方国资委相继出台了《国有企业内部审计管理暂行办法》，从出资人的角度对国有企业的内部审计提出了要求，旨在通过对经济活动的监督、审查和评价，提高企业的运作效率、实现国有资产的保值增值。作为国有的房地产企业，其开发项目的效益审计也逐渐成为内部审计的重点。所谓的效益审计是对被审计单位财政财务收支和有关经济活动的经济性、效率性和效果性进行审查和评价。效益审计的目标是审查评价经济活动的经济性、效率性和效果性，内审人员在对房地产开发项目效益审计时要重点把握下列事项：

　　一、项目资料的收集与取得阶段

　　1、项目的前期资料：包括项目建议书、项目可行性方案、决策期间房地产市场的供求情况、开发地块周边情况、项目的决策程序、发改委和规划局的相关审批意见等。其中项目可行性方案是前期论证的结果性标志，目前国有房地产企业的项目可行性方案一般由专业部门或专业机构出具，重大项目还有专家论证，这为内审进行审查提供了比较权威的依据。可行性方案主要包括：项目概况、市场分析、建设方案、市政配套与动迁、环保与节能、项目法人与项目经营管理、工程建设进度、投资估算、资本金及资金筹措、财务效益分析、结论与建议等。内审人员要关注财务效益分析中的相关指标：收入、成本、税金、利润以及投资回收期、内涵报酬率、盈利指数等等。

　　2、行业要求及有关规定资料：房地产有许多行业自身的特殊要求，甚至还有强制性标准，如建设项目施工必须经过招投标；土地使用权的取得必须采取招、拍、挂的形式；规划部门对每个地块的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等都有明确规定等，而这些规定这直接影响到项目的效益。因此需要被审计单位提供上述相关资料。

　　3、重要合同内部评审及签约资料。房地产企业的建造及施工合同标的较大，各类合同在签约前应该有内部流转的评审程序，对重大合同还有决策程序，内审人员应取得签约内部流转的书面资料。

　　4、工程建设方面的资料：包括项目工程的审价报告，建设期建筑市场材料的指导价格，设计上对材料的规定，工程监理的监理意见和结论，投资监理的付款建议等等。

　　5、新建房产的销售资料，包括商品房销售合同，项目户数、户型、面积等资料。实际销售情况，已售房屋收款情况，欠款情况，发票开具情况等等。

　　6、其他相关资料。项目公司的组织构架、审批授权及内部各项管理制度，如重大投资项目的决策制度、合同管理办法、资金审批管理办法、工程材料物资的采购管理制度、工程招标管理制度、工程造价控制办法、工程款拨付办法、房产销售管理制度等等。

　　二、项目资料的审核与分析阶段

　　1、对收集到的制度执行情况进行测试，对测试的情况进行分析，明确审查重点。

　　2、项目投资决策的审核：首先审核出具项目可行性研究报告的部门和单位是否具有相应的资质；其次审核项目的前期论证是否充分，是否有备选方案，项目的定位是否与周边的市场错位经营等；再次审核项目的决策程序是否符合规定，国有企业还涉及“三重一大”集体决策程序；最后审核项目实际执行情况与前期论证情况的偏差是否较大等等，通过对可行性报告所反映的数据资料与实际情况的差异分析，来判断决策阶段的经济性、效率性和效果性。

　　3、项目资金管理及使用审核：资金管理是效益审计的重点内容，房地产项目建设周期长、资金使用量大，大部分资金来源于银行贷款，合理调度资金、降低融资成本是节约建设费用的重要环节。内审人员在审查中主要看各方投入的资金是否按协议规定时间全部到位，是否设立了银行专户，是否将资金挪作他用；项目的专项贷款是否与贷款银行约定，采用授信额度方式放贷；专户资金存款是否与银行约定存款利率，所产生的利息是否冲减了建设成本，资金的支付审批是否符合制度规定等等。

　　4、项目前期准备资料的审核：这一阶段主要审查开发地块的取得是否符合有关规定，土地的性质是否符合开发要求，土地取得成本及费用是否全部支付完毕等等。是否采用了设计招标办法，在工程造价和设计方案相结合条件下，选择了优秀的方案设计和建筑设计单位；在设计方面是否符合规划部门和环保部门的要求，是否充分用足了规划部门的规定，从而使建筑面积最大化、项目效益达到最大化。设计质量不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目经济效益的高低。审查工程前期是否按预期的方案进行。

　　5、项目施工阶段的审核：这一阶段可结合工程的审价报告以及建筑工程定额标准进行审核。内审人员的主要工作是：

　　1）合同评审及管理情况：主要看合同的评审过程是否完善，法务部门或企业的法律顾问是否参与了合同的评审，是否按授权的范围进行合同签约。重大合同是否通过公开招投标；涉及工程材料采购方面的合同，除附投资监理、法律顾问意见外，是否附业务部门定价过程说明等等，通过合同定价的透明公开，防止舞弊现象的发生；涉及工程施工的合同除应明确主要内容，还应对可能产生的职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素事先约定，以法律形式确定下来，确保双方按约履行。

　　2）监理工作情况的审核：是否通过公开招标方式选择了工程监理和投资监理。审核监理的资质情况，因为由技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位进行监理，不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。监理工作日志是否齐全等。

　　3）工程变更签证的审核。工程签证是施工企业提高造价、增加收入的主要手段，要加强对工程签证的监督与审核，除监理、甲方现场代表签证外，要审核开发商的成本控制部门是否对工程变更签证进行了核实。

　　4）工程竣工决算的审核。工程决算一般由专业单位出具工程审价报告，内审部门可以审核工程项目是否按设计图纸及合同规定全部完成且验收合格、工程量增减的计量是否有手续、是否执行投标单价或签证价格等等；对于确定的工期奖、优质奖等奖励性费用是否符合有关规定。

　　5）项目的成本控制情况：项目建设的成本控制是效益审计的重点，房地产成本主要是由开发成本、开发费用和税金三大部分组成。

　　①工程审价报告对开发成本进行了确认，开发成本涵盖了前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用等方面的内容。

　　②开发费用主要审核其中管理费用及销售费用，正常的管理费用通常占项目总成本的 2%。但有数据统计，由于许多隐性成本都包括在内，该比例有时高达 8%，并有不断上升的趋势，因此需要加以控制。审计人员可与项目概（预）算或审计人员掌握的行业标准比较，如果前者超出后者数额比较大，则需审计人员要注意加大对管理费用的审计力度，找出差异原因。销售费用的审核：包括销售代理、策划楼书、销售广告等费用，内审人员要审核是否采用招投标来选择质优价廉的销售、广告等代理机构，费用水平是否控制在行业的一般水平之内，以控制在成本的 2%为佳。审计人员还要审核销售代理是否真实地发生，有无通过代理公司结转费用之嫌。

　　③税金的审核，审核企业是否按规定提取了相应的税费，目前房地产项目的土地增值税按销售额的1％预征，在项目清算时可能会发生补税现象，对效益审计分析会产生一定的影响。

　　6、项目销售阶段的审核：这一阶段审计人员要从工程部取得的商品房户数、户型、面积等资料，按约定的价格计算出应该取得的销售总额，再与销售部门提供的商品房销售合同，已售房屋收款情况，欠款情况，发票开具情况进行统计，然后与财务账上所列收入进行比较，从中发现被审计单位是否隐匿或夸大了销售收入。从实际审计过程中我们发现，房地产开发企业通常把已具备确认销售收入的售房款放在“预收账款”科目和一些往来科目里不结转销售收入，从而达到调节利润和延迟纳税的目的，审计人员对预收账款和往来款项变动较大的会计科目要注意分析。

　　总之，在资料审核与分析阶段，内审人员可以参照预（概）算对项目进行分析，也可以参照建设行业的建造标准来分析项目成本的控制情况。

　　三、项目的评价与建议阶段

　　根据上述已审核的资料，对投资项目进行财务评价。这一阶段主要是通过编制利润表来分析和评价投资项目的各项财务指标。当然除了财务收支审计的评价内容外，还需对项目整体经济效益进行评价，按照项目可行性研究报告中财务效益分析指标的内容，对是否达到财务内部收益率、以约定的贷款利率为贴现率计算出的净现值是否达到预期目标、投资回收期是否按计划进行等等进行投资评价，同时可借助财务分析中的相关指标，如评价盈利能力的指标销售利润率和总资产报酬率，评价企业发展能力的指标净资产收益率和资产保值增值率，评价偿债能力的指标流动比率和速动比率，评价企业投入产出能力指标成本利润率，评价企业社会贡献能力的指标社会贡献率和社会积累率等比率来完善评价体系。当然在经济效益审计工作中还可用经济活动分析方法、经济预测方法、现代管理方法等等对项目进行综合评价。

　　通过对开发项目的经济性，效率性和效果性审计评价，就效益审计提出建议。如项目可行性报告中相关指标与实际结果差异方面的建议；项目公司内部控制制度及执行方面的建议；项目公司的组织构架及内部授权方面的建议；成本控制方面的建议等等，通过总结企业在房地产项目投资经营过程中经验教训，为以后的项目投资活动提供有益的参考和借鉴。