房企税收检查应关注工程总造价的审查

　　在对房地产行业进行税收检查时，必须掌握一个真实合法的工程总造价，它才是税收检查最关键的环节。房地产开发企业通过关联子施工企业采用多计工程量、高套定额单价、不按规定的取费标准计取费用等手段人为提高工程造价，达到增加建安成本、少缴税或者不缴税的目的。

　　对于开发成本较大，核算专业性较强的建安成本核实，税务机关稽查时可以聘请专业的造价工程师从以下几方面通过审核工程结算，核实房屋的建安成本。

　　一、审核工程量。

　　因为工程量是决定工程造价的主要因素，对照竣工图纸核定施工工程量是工程竣工结算的关键。核实工程量一是要重点审核投资比例较大的分项工程，如基础工程、混凝土工程、钢结构等。二是要重点审核容易混淆或出漏洞的项目。如土石方分部工程中的基础土方，清单计价中规定按基础详图的界面面积乘以对应长度计算，不考虑放坡、工作面。三是要重点审核容易重复列项的项目。四是重点审核容易重复计算的项目。对于无图纸的项目要深入现场核实，必要时可采用现场丈量实测的方法。工程量的增加将直接导致材料和设备用量的增大，防止房地产开发企业勾结施工企业通过夸大工程量的方式直接扩大工程造价。

　　二、审查隐蔽验收记录。

　　作好隐蔽工程验收记录是进行工程结算的前提。目前，很多房地产开发企业为达到逃缴税款的目的，隐蔽工程没有验收记录，到竣工结算时，施工企业才找有关人员后补记录，然后列入结算。有的甚至没有发生也列入结算，这种事后补办的隐蔽工程验收记录，不仅存在严重质量隐患，而且使工程造价提高。

　　三、审查工程定额的套用。

　　重点审查工程所套用定额是否与工程应执行的定额标准相符，工程结算所列各分项工程定额与设计文件是否相符，工程名称、规格、计算单位是否一致。正确把握定额套用，避免高套、错套和提高工程项目定额直接费等问题。

　　四、审核材料用量及价差。

　　材料用量审核，重点是审核钢材、水泥等主要材料的消耗数量是否准确，列入直接费的材料是否符合市场价格；材料代用和变更是否有签证，材料总价是否符合价差的规定，数量、实际价格、差价计算是否准确；审核实际施工中使用材料的品种、规格和数量与报送结算的一致性。

　　五、审查各项费用的计取。

　　建筑安装工程取费标准，应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定。重点审查各项费率、价格指数或换算系数是否正确，价差调整计算是否符合要求，有无随意调整人工费单价等问题；审查因图纸变化较大以及发包方原因影响承包方按合同计划施工，所发生的超出合同价款部分的措施费用计取是否合理，是否符合合同约定；审核总承包服务费和零星工作项目费用的计取是否与合同约定和规范规定一致；审核规费、税金计取是否合理，是否符合现行相关规定，计算是否准确。