当出租人利用财务杠杆原理，用较少的投资来组织一项较大金额的租赁时，此项租赁就称为杠杆租赁。在杠杆租赁中涉及三个当事人：出租人、承租人和贷款人。通常情况下，出租人投入占租赁资产20%～40%的资金，就可作为租赁资产的所有者，其余60%～80%的资金则由银行或财团等以无追索权贷款提供，但需出租人以租赁资产作抵押，以转让租赁合同和收取租金的权利作担保。
杠杆租赁的会计问题主要在出租人方面。从出租人角度看，判断租赁分类的五个标准中，除最低租赁付款额现值等于或超过租赁资产公允价值的90%这一条外，其他均符合直接融资租赁的各项条件。因此，可将其归类为直接融资租赁。但是，用一般的直接融资租赁会计处理方法来处理杠杆租赁，既不能正确反映租赁期间内的收益，也不能反映出租人投资的真正变化。由于杠杆租赁下，在租赁前期出租人的现金流入量要大于现金流出量，租赁后期则正好相反，因此，应采用特定的方法确认和分配杠杆租赁下的收益。我国租赁会计准则未对杠杆租赁的会计处理作出具体规定，本文借鉴国际财务报告准则的有关规定，运用多阶段法，探讨出租人的会计处理。
例：出租人甲公司在2014年1月1日以200万元的价格购入设备一台，该设备经济寿命约为5年，预计净残值为零。甲公司为购入该设备，向银行借入资金160万元，借款利率为12%，并于每年年末等额支付本息443 853元。银行对甲公司无追索权。甲公司享受设备成本10%的政府补助，并可采用加速折旧法计提折旧，折旧方法为年数总和法。假定所得税税率为25%。
甲公司于购买当日将该设备租赁给承租人，约定于每年年末等额支付55万元的租金，租赁期为2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期届满时，该设备的所有权归承租人所有。
首先，出租人甲公司编制2014年12月31日至2018年12月31日借款的本金偿还及利息分摊表，如表1所示。其次，出租人甲公司编制年现金流量计算表，见表2。从表2可以看出，应税所得在租赁期的前两年是负数，后三年是正数且逐渐增加，正是租赁期内计提的利息费用和折旧费用前期较高、后期较低所致。整个租期内，现金流量净增加额为298 051.25元。再次，出租人甲公司将现金流量分摊于投资及收益，编制表3。根据表2中的年现金流量，通过计算可知该租赁投资内含报酬率为40.18%，采用租赁投资内含报酬率作为分配率，将年现金流量分配到年初投资净额为正数的年份，得到分配于投资收益部分。
最后，以表3中所分配的各年收益占总收益的比重为分配率，将政府补助收益总额和租赁投资税前收益总额分配至各年并予以确认，分配结果见表4。
出租人甲公司相关会计处理如下：
1. 2014年1月1日租赁期开始日：借：长期应收款530 735.00[2 750 000.00-(1 600 000.00+619 265.00)]，其他应收款——应收补贴款200 000.00;贷：未实现融资收益330 735.00(130 735.00+200 000.00)，银行存款400 000.00。
2. 2014年12月31日收到第一期租赁款净额：借：银行存款106 147.00(550 000.00-443 853.00);贷：长期应收款106 147.00。
3. 收到政府补助200 000.00元：借：银行存款200 000.00;贷：其他应收款——应收补贴款200 000.00。
4. 2014年12月31日，确认当年实现的税前收益和政府补助收益：借：未实现融资收益178 332.31;贷：租赁收入70 492.31，营业外收入——已实现政府补助收益107 840.00。
5. 2014年12月31日，确认杠杆租赁所引起的所得税影响：借：应交税费——应交所得税77 166.67，所得税费用17 623.08;贷：递延所得税负债94 789.75。
6. 2015年12月31日收到第二期租赁款净额：借：银行存款106 147.00;贷：长期应收款106 147.00。
7. 2015年12月31日，确认当年实现的税前收益和政府补助收益：借：未实现融资收益79 111.81;贷：租赁收入31 271.81，营业外收入——已实现政府补助收益47 840.00。
8. 2015年12月31日，确认杠杆租赁所引起的所得税影响：借：应交税费——应交所得税36 277.74，所得税费用7 817.95;贷：递延所得税负债44 095.69。
9. 2016年12月31日收到第三期租赁款净额：借：银行存款106 147.00;贷：长期应收款106 147.00。
10. 2016年12月31日，确认当年实现的税前收益和政府补助收益：借：未实现融资收益47 394.33;贷：租赁收入18 734.33，营业外收入——已实现政府补助收益28 660.00。
11. 2016年12月31日，确认杠杆租赁所引起的所得税影响：借：所得税费用4 683.58，递延所得税负债834.27;贷：应交税费——应交所得税5 517.85。
12. 2017年12月31日收到第四期租赁款净额：借：银行存款106 147.00;贷：长期应收款106 147.00。
13. 2017年12月31日，确认当年实现的税前收益和政府补助收益：借：未实现融资收益21 530.85;贷：租赁收入8 510.85，营业外收入——已实现政府补助收益13 020.00。
14. 2017年12月31日，确认杠杆租赁所引起的所得税影响：借：所得税费用2 127.71，递延所得税负债46 201.21;贷：应交税费——应交所得税48 328.92。
15. 2018年12月31日收到第五期租赁款净额：借：银行存款106 147.00;贷：长期应收款106 147.00。
16. 2018年12月31日，确认当年实现的税前收益和政府补助收益：借：未实现融资收益4 365.70;贷：租赁收入1 725.70，营业外收入——已实现政府补助收益2 640.00。
17. 2018年12月31日，确认杠杆租赁所引起的所得税影响：借：所得税费用431.43，递延所得税负债91 849.96;贷：应交税费——应交所得税92 281.39。
在整个租赁期内，未实现融资收益借贷方发生额均为330 735.00元，在租赁期内按照年现金流量进度分配完毕。递延所得税负债借贷方发生额均为138 885.44元。通过运用多阶段法进行分配，使得各年确认的租赁投资税前收益和政府补助收益与年现金流量基本同步。
