私房出租税收征收主要有两种方式:综合税额核定征收与按实征收(按实际租金收入申报),可由纳税人选择,但如需代开发票,应按实征收。
一、核定征收应纳税额=月核定税额×纳税期私房出租单位建筑面积月综合税额表
二、按实征收税款计算(按月例举)如下:
1、营业税=月租金收入×3%(私房出租营业税起征点为1000元,月租金大于1000元的才计征营业税。从2008年3月1日起,对个人出租住房不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税。)
2、城建税=营业税×(1%或5%或7%)(在市区的,税率为7%;在县城、镇的,税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。外籍和港澳台人员不征。)
3、教育费附加=营业税×3%(外籍和港澳台人员不征)
4、地方教育附加=营业税×1%
5、房产税=月租金收入×4%
6、土地使用税=每平方米土地年税额÷12×占地面积(土地使用税根据所处地段年税额每平方米4至25元,从2008年3月1日起,免征土地使用税)
7、印花税=租赁合同总金额×0.001(从2008年3月1日起,对个人出租住房签订的租赁合同,免征印花税)
以上7项相加,即营业税+城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税,假设称之为相关税费(以下计算个人所得税时需用到)。
8、个人所得税:
(1)月租金收入<=800元的:免征个人所得税
(2)月租金收入大于800元小于4000元的:个人所得税=[月租金收入-相关税费-修缮费用可扣除额-800元]×10%
(3)月租金收入大于4000元的:个人所得税=[(月租金收入-相关税费-修缮费用可扣除额)×(1-20%)]×10%
说明:对个人出租房屋取得的所得按10%的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得,以每次(月)取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。
可扣除费用主要为:收入额-各项税费、修缮费后余额为4000元以下的,可扣除800元等;收入额-各项税费、修缮费后余额4000元以上的,可扣除余额的20%。其中修缮费每月最高可扣除800元,不足800的按实际修缮费用扣除,超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。
9、如果各项税费由租赁方承担的,则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为计算依据。